Bornova Point Residence Eylül 2026 Piyasa Raporu

Point Bornova Residence’ta Eylül 2026: Satılık Arz Büyürken Kiralık Piyasa Ayrışıyor

Point Bornova Residence piyasasında Eylül ayının ilk üç haftası, satış ve kiralama tarafının birbirinden farklı yönlere hareket ettiği bir tablo ortaya koyuyor.

22 Eylül 2026 itibarıyla yaptığımız güncel piyasa taramasında, farklı ilan platformlarındaki tekrarlar mümkün olduğunca ayıklandığında 22 satılık ve 11 kiralık olmak üzere toplam 33 aktif ilan eşdeğeri tespit edildi.

Bir ay önce hazırladığımız Ağustos raporunda ise bu rakamlar 16 satılık ve 11 kiralık seviyesindeydi.

Dolayısıyla Eylül’ün en dikkat çekici verisi fiyatlardan önce satılık arzın büyümesi oldu.

Satılık stok bir ay içerisinde %37,5 artarken, kiralık stok sayısı değişmedi.

Ancak rakamların altında bundan daha ilginç bir piyasa hareketi var.

Satılık daire sayısı 16’dan 22’ye çıktı

Ağustos ayında Point Bornova Residence’ta tekilleştirilmiş 16 satılık ilan bulunuyordu. Eylül taramasında bu sayı 22’ye yükseldi. Ağustos raporunda 16 satılık ve 11 kiralık tekil portföy tespit edilmişti. 

Point_Bornova_Residence_Agustos_2026_Piyasa_Raporu.pdf

Daire tiplerine baktığımızda artışın tek bir segmentten gelmediğini görüyoruz.

Ağustos ayında satışta:

• 4 adet 1+1,
• 5 adet 2+1,
• 7 adet 3+1

bulunurken, Eylül ayında dağılım:

• 5 adet 1+1,
• 7 adet 2+1,
• 10 adet 3+1

şeklinde oluştu.

Böylece Eylül ayında satıştaki dairelerin %45,5’ini 3+1’ler, %31,8’ini 2+1’ler ve %22,7’sini 1+1’ler oluşturuyor.

Ağustos’taki 1+1 / 2+1 / 3+1 dağılımı sırasıyla 4 / 5 / 7 idi. 

Point_Bornova_Residence_Agustos_2026_Piyasa_Raporu.pdf

Burada özellikle 3+1 segmenti dikkat çekiyor. Satılık 3+1 sayısı 7’den 10’a, yani yaklaşık %43 arttı.

Bu nedenle Point Residence’ın satış piyasasında Eylül ayının ana konusu yalnızca fiyat değil, artan satıcı rekabeti.

Arz artarken satılık m² fiyatı hafif geriledi

Ağustos raporunda satılık stokun ağırlıklı ortalama fiyatı 68.774 TL/brüt m² seviyesindeydi. 

Point_Bornova_Residence_Agustos_2026_Piyasa_Raporu.pdf

Eylül ayında güncel ilanların ortalaması:

66.415 TL/brüt m²

olarak hesaplandı.

Bu yaklaşık %3,4’lük bir gerilemeye karşılık geliyor.

Aynı dönemde satılık stokun %37,5 artmış olması önemli.

Ancak burada çok kritik bir ayrım yapmak gerekiyor:

Bu veriler gerçekleşmiş satış fiyatları değil, satıcıların piyasaya çıktıkları ilan fiyatlarıdır.

Dolayısıyla “Point Residence fiyatları %3,4 düştü” demek doğru olmaz.

Daha doğru ifade şu:

Eylül ayında satılık arz belirgin biçimde genişlerken aktif ilanların ortalama m² fiyatında sınırlı bir aşağı yönlü hareket oluştu.

Bu tablo, satıcıların birbirleriyle daha fazla rekabet etmeye başladığı bir piyasa yapısına işaret ediyor.

Point Residence’ta tek bir m² fiyatı yok

Bir residence projesini değerlendirirken en sık yapılan hatalardan biri, bütün daireleri tek bir m² ortalaması üzerinden karşılaştırmak.

Point Bornova Residence bunun neden yanlış olabileceğini oldukça iyi gösteriyor.

Eylül ayında tip bazındaki ortalama net m² fiyatları yaklaşık olarak:

Daire tipi	Ortalama net satış fiyatı
1+1	89.089 TL/m²
2+1	75.722 TL/m²
3+1	79.910 TL/m²

1+1 dairelerin toplam satış fiyatı daha düşük olmasına rağmen m² fiyatı daha yüksek.

Bu durum gayrimenkulde sık gördüğümüz küçük daire primi ile uyumlu.

Daha düşük toplam satın alma bütçesi, daha geniş yatırımcı kitlesi ve kiralama kabiliyeti küçük dairelerin m² fiyatını yukarı taşıyabiliyor.

Bu nedenle Point Residence’ta bir daireyi değerlendirirken yalnızca “projenin ortalama m² fiyatı nedir?” sorusu yeterli değil.

Daire tipi + gerçek net alan + kat + cephe + manzara + balkon + iç mekân durumu birlikte değerlendirilmek zorunda.

1+1’lerde fiyat çıpası büyük ölçüde korunuyor

Eylül ayında 1+1 satılıkların ortalama fiyatı yaklaşık 4,90 milyon TL, medyanı ise 4,85 milyon TL.

Ağustos raporunda 1+1’lerde gözlenen fiyat aralığı 4,75–5,145 milyon TL seviyesindeydi. 

Point_Bornova_Residence_Agustos_2026_Piyasa_Raporu.pdf

Yani 1+1 tarafında fiyat çıpasında dramatik bir değişiklik yok.

Asıl değişiklik arz miktarında.

Satılık 1+1 sayısı:

4 → 5

oldu.

2+1’lerde satıcı rekabeti artıyor

2+1 satılık stok ise:

5 → 7

seviyesine yükseldi.

Bu yaklaşık %40’lık stok artışı anlamına geliyor.

Eylül ayında 2+1’lerin ortalama satış fiyatı yaklaşık 6,79 milyon TL, medyanı 6,50 milyon TL.

Bu segment içerisinde ayrıca dikkat çekici bir ilan bulunuyor.

5,75 milyon TL fiyatlı, 108 m² brüt / 89 m² net 2+1 yaklaşık 64.607 TL/net m² seviyesinde.

Bu rakam, Eylül satılık portföyünün 82.263 TL/net m² medyanının yaklaşık %21,5 altında.

Fakat bunu doğrudan “ucuz daire” şeklinde okumak doğru olmaz.

Kat, cephe, tapu durumu, iç mekân kondisyonu, aidat ve diğer teknik özellikler kontrol edildikten sonra anlamlı bir fiyat avantajından söz edilebilir.

Bu nedenle daha doğru tanım:

“Görece düşük birim fiyatlı inceleme adayı.”

3+1’ler satış piyasasının ana arzını oluşturuyor

Eylül ayında 22 satılık dairenin 10’u 3+1.

Bu segmentte ortalama satış fiyatı yaklaşık 9,53 milyon TL, medyan ise 9,65 milyon TL.

Ancak 3+1’leri kendi içinde bile tek bir ürün olarak görmek doğru değil.

Projede gözlenen 3+1 ilanlarında brüt alanlar yaklaşık 138 m² ile 164 m² arasında değişiyor.

Ağustos raporunda da aynı sorun görülüyordu: 3+1’lerde balkon, köşe konumu, deniz cephesi ve tamamlanma durumu fiyatı ciddi biçimde ayrıştırıyordu. 

Point_Bornova_Residence_Agustos_2026_Piyasa_Raporu.pdf

Dolayısıyla iki 3+1 dairenin aynı oda sayısına sahip olması onları otomatik olarak emsal yapmıyor.

Kiralık piyasada ise bambaşka bir hikâye var

Satılık stok büyürken kiralık stok:

11 → 11

olarak kaldı.

İlk bakışta hiçbir şey değişmemiş gibi görünüyor.

Fakat stokun içine baktığımızda ciddi bir dönüşüm var.

Ağustos ayında:

Tip	Adet
Stüdyo	1
1+1	6
2+1	3
3+1	1

Eylül ayında ise:

Tip	Adet
Stüdyo	1
1+1	8
2+1	0
3+1	2

Ağustos kiralık stokunun tip dağılımı raporda 1 stüdyo, 6 adet 1+1, 3 adet 2+1 ve 1 adet 3+1 olarak kayıtlıydı. 

Point_Bornova_Residence_Agustos_2026_Piyasa_Raporu.pdf

Buradaki en dikkat çekici hareket açık:

2+1 kiralık görünür stok 3’ten sıfıra indi

Ağustos ayında üç ayrı 2+1 kiralık vardı:

107 m² → 38.000 TL
136 m² → 39.000 TL
108 m² → 39.500 TL

Point_Bornova_Residence_Agustos_2026_Piyasa_Raporu.pdf

Eylül taramasında ise tekilleştirilmiş aktif 2+1 kiralık ilan tespit edilmedi.

Bu veri stok emilimi açısından güçlü bir sinyal.

Ama “üç dairenin üçü de kiralandı” sonucunu çıkaramayız. Bir ilan kiralandığı için kapanabileceği gibi, mal sahibi tarafından geri çekilmiş veya başka şekilde yayından kaldırılmış da olabilir.

Bu nedenle aylık piyasa takibinde yalnız aktif ilan sayısını değil, piyasadan çıkan ilanların akıbetini de izlemek gerekiyor.

Kiralıkta m² fiyatı neden bu kadar yükseldi?

Ağustos ayında ortalama kira:

430 TL/brüt m²/ay

iken Eylül ayında:

535 TL/brüt m²/ay

seviyesine çıktı.

Artış yaklaşık %24,4.

Medyan da:

469 → 555 TL/m²/ay

seviyesine yükseldi.

Fakat burada da “kiralar bir ayda %24 arttı” demek yanıltıcı olur.

Çünkü kiralık stokun yapısı değişti.

Eylül ayında kiralık ilanların %72,7’si 1+1.

Küçük dairelerin m² kira fiyatı büyük dairelerden doğal olarak daha yüksek olduğu için, stok kompozisyonundaki değişim proje ortalamasını yukarı çekiyor.

Bu yüzden fiyat hareketi ile ürün karması etkisini birbirinden ayırmak gerekiyor.

Eşyalı 1+1’lerde yaklaşık %26 ilan primi

Eylül verisinde eşyasız 1+1’lerin ana fiyat kümesi yaklaşık:

30.000–30.500 TL/ay

seviyesinde.

Eşyalı örnekler ise çoğunlukla:

37.000–39.500 TL/ay

bandında.

Küçük örneklemde medyanlar karşılaştırıldığında eşyalı daireler yaklaşık %25,8 daha yüksek ilan fiyatıyla pazarlanıyor.

Ancak bu farkın tamamını mobilyaya yazamayız.

Eşyalı örneklerin bazılarında yüksek kat ve deniz/şehir manzarası gibi başka şerefiye unsurları da bulunuyor.

Dolayısıyla burada gördüğümüz şey yalnızca bir “mobilya primi” değil, özellik paketi primi.

629 daire üzerinden bakıldığında piyasanın ne kadarı satışta?

Ağustos raporunda kullanılan 629 bağımsız bölüm bazını aylık karşılaştırmanın tutarlılığı için koruduğumuzda:

Ağustos

Satılık: %2,54
Kiralık: %1,75
Toplam açık arz: %4,29

Eylül

Satılık: %3,50
Kiralık: %1,75
Toplam açık arz: %5,25

Başka bir ifadeyle Ağustos ayında yaklaşık her 23 daireden biri açık piyasada görünürken Eylül ayında oran yaklaşık her 19 daireden bire yükselmiş durumda.

Burada da bir veri notu gerekli: projenin toplam bağımsız bölüm sayısına ilişkin tarihsel kaynaklarda 544 ile 629 arasında farklı rakamlar bulunuyor. Bu nedenle 629 rakamını “kesin güncel tapusal bağımsız bölüm sayısı” olarak değil, Ağustos raporuyla karşılaştırma yapabilmek için sabit baz olarak kullanıyoruz.

Point Bornova Residence için Eylül bize ne söylüyor?

Rakamları birlikte okuduğumuzda üç temel piyasa sinyali ortaya çıkıyor:

Satılık stok: +%37,5

Satılık ortalama brüt m² fiyatı: -%3,4

Kiralık ortalama brüt m² fiyatı: +%24,4

Ancak üçüncü rakamın önemli ölçüde kiralık stok kompozisyonundaki değişimden etkilendiğini unutmamak gerekiyor.

Bu nedenle Eylül ayının hikâyesini yalnızca “fiyat arttı” veya “fiyat düştü” şeklinde okumak yerine şöyle özetlemek daha doğru:

Point Bornova Residence’ta satış piyasasında arz genişliyor ve satıcı rekabeti artıyor. Kiralama piyasasında ise toplam stok büyümüyor; küçük daireler piyasaya hâkim hale geliyor ve 2+1 kiralıkların görünür stoktan çekilmesi dikkat çekiyor.

Önümüzdeki ay için bence en önemli göstergeler; 22 satılık ilanın kaçının piyasada kalacağı, kaçında fiyat revizyonu yapılacağı, 2+1 kiralıkların yeniden piyasaya çıkıp çıkmayacağı ve eşyalı 1+1’lerdeki yaklaşık %26’lık ilan priminin korunup korunmayacağı olacak.

Çünkü bir residence projesinin gerçek piyasa hareketi yalnızca “bugün kaç liraya ilan verildiğiyle” değil; stokun nasıl değiştiği, hangi ürünün ne kadar süre piyasada kaldığı ve hangi fiyatın piyasadan çıktığıyla anlaşılır.

Ümit Birkan
Bornova Point Residence Proje Uzmanı
RE/MAX Jolly İzmir

0532 307 32 63